業務内容

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もつて国民生活の安定と向上に資することを使命とする。（土地家屋調査士法 第一条）

不動産登記には「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2つがあります。"どの不動産か"を示すのが表示に関する登記、"誰のものか"を示すのが権利に関する登記です。この表示に関する登記の専門家が土地家屋調査士です。

土地であれば所在地、地番、地目、地積など、建物であれば所在地、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されます。この部分を「表題部」と呼び、表題部が現況と正確に一致してはじめて、権利に関する登記が有効に働きます。

土地の境界には、筆界、所有権界、占有界などの種類があります。土地家屋調査士は、そのなかでも筆界の専門家です。

筆界とは、登記された土地と隣の土地との境のことで、「公法上の境界」とも呼ばれます。所有者同士の合意で変更されることはなく、登記によってのみ定められます。

土地家屋調査士は、さまざまな資料をもとに現地での筆界の位置を明らかにし、正確に登記へ反映させます。

法務局にある登記記録・地図・測量図の確認、役所の資料の調査、現地の確認、近隣の土地所有者の方々への聞き取りなどを行います。これらをもとに筆界確認書や図面を作成します。

表示に関する登記は、多くの場合、所有者に申請の義務があります。土地家屋調査士はこの申請を代理し、必要書類の収集と作成から登記の完了までサポートします。登記官の判断に納得がいかない場合の審査請求手続きも代理できます。

筆界特定とは、法務局の筆界特定登記官が現地で筆界を特定する手続きです。境界に争いがある場合や、隣地の所有者が不明で筆界確認書を交わせない場合に利用します。

筆界ADRは、裁判によらずに境界の争いを解決する手続きです。塀や建物の越境など、筆界特定だけでは解決しない問題について、土地家屋調査士が弁護士と共同で対応します。

司法書士との違い：土地家屋調査士が「表示に関する登記」（不動産の物理的な状況）を、司法書士が「権利に関する登記」（所有権や担保などの法的な状況）を代理します。新築であれば、どんな建物がどこにあるかを土地家屋調査士が、誰の所有でどの金融機関の担保になっているかを司法書士が登記します。

測量士との違い：どちらも測量を行いますが、登記のための測量ができるのは土地家屋調査士です。測量士は道路や建設現場など幅広い測量を担いますが、測量士が作成した図面を登記に使うことはできません。